22 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-23682 по делу № А40-64002/2023, в котором разъяснил, что собственники помещений МКД не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества дома за минувший период.
С июля 2015 г. по июнь 2022 г. ООО «Реставрация-Н+» осуществляло деятельность по управлению комплексом многоквартирных домов в соответствии с договором управления, заключенным с собственниками жилых и нежилых помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников от 17 июля 2015 г. Согласно протоколу собрания цена управления – плата за жилое (нежилое) помещение, рассчитанная путем сложения платы за содержание жилого (нежилого) помещения, за коммунальные услуги и взноса на капремонт. Плата за содержание определяется как ежемесячная ставка за управление, содержание и ремонт общего имущества дома. Размер ставки был установлен за 1 кв. м жилого и нежилого помещения на каждый календарный год за период с 17 июля 2015 г. по 16 июля 2020 г.
6 апреля 2020 г. собственники помещений МКД на внеочередном общем собрании утвердили новый размер платы за содержание жилого (нежилого) помещения. Так, для нежилого помещения установлена ставка (тариф) в размере 195,13 руб./кв. м за период с ноября 2019 г. по 31 декабря 2020 г. В протоколе указывалось, что тариф ежегодно индексируется, решение собственников является неотъемлемой частью договора управления, поэтому изменение собственниками тарифа не требует внесения изменений в договор управления.
ИП Даниил Левин является собственником 48 нежилых помещений в данном МКД с 2021 г. В период с июня 2021 г. по июнь 2022 г. он перечислил обществу плату за содержание помещений, исходя из тарифа, утвержденного общим собранием 6 апреля 2020 г.
Решением общего собрания собственников от 8 января 2022 г. ранее установленный тариф за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома на период с 2015 по 2020 гг. был уменьшен и на период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2022 г. определен в размере 170 руб./кв. м в месяц. В связи с этим предприниматель направил управляющей компании претензию с требованием перерасчета платы за содержание помещений за период с июня 2021 г. по июнь 2022 г., исходя из указанной ставки. Поскольку УК оставила претензию без удовлетворения, Даниил Левин обратился в арбитражный суд с иском о взыскании более 402 тыс. руб. переплаты за содержание нежилых помещений за указанный период и взыскании свыше 201 тыс. руб. штрафа в порядке ч. 11 ст. 156 ЖК РФ.
Ссылаясь на ст. 39, 153, 156, 157.2, 161, 162 ЖК, а также приняв во внимание обстоятельства, установленные решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 23 июня 2023 г. по делу № 02-584/2023, суд удовлетворил иск, который впоследствии устоял в апелляции и кассации. Суды исходили из того, что собственники помещений в жилкомплексе на общем собрании правомерно уменьшили размер тарифа за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД за предшествующий период, поскольку Жилищный кодекс это не запрещает. Следовательно, с общества надлежит взыскать излишне внесенную истцом плату за содержание общего имущества МКД, рассчитанную, исходя из разницы между тарифом, установленным решением от 8 января 2022 г., и ранее действовавшим, а также штраф за нарушение порядка перерасчета данной платы.
ООО «Реставрация-Н+» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что из совокупности положений ч. 1 ст. 39, ч. 2, 3, 8 ст. 162 ЖК, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 450, п. 3 и 4 ГК следует, что собственники помещений многоквартирного дома не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества дома на прошедший период и распространять изменения на прошлые периоды по исполненному договору. При таком положении выводы судов о наличии у истца права требовать от управляющей компании перерасчета платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также о наличии переплаты на стороне предпринимателя, основанные на том, что решением общего собрания собственников в одностороннем порядке изменен ранее установленный размер платы на прошлый период, не соответствуют приведенным нормам Жилищного и Гражданского кодексов.
При этом, пояснил Верховный Суд, разрешая данный спор, суды не учли и не применили разъяснения, приведенные в п. 25 Постановления Пленума ВС от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции» и в п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Согласно данным разъяснениям арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. По смыслу ч. 1 ст. 168 АПК именно суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, подлежат установлению, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Положениями ст. 162 ЖК, п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, и п. 5, 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, предусмотрено, что при заключении договора управления общее собрание собственников помещений МКД должно утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, условия их оказания и выполнения, объем, стоимость, периодичность и (или) график (сроки). Данные условия подлежат включению в договор управления.
Как указала Экономколлегия, размер платы за оказанные в соответствии с перечнем услуги должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться общим собранием собственников произвольно (п. 16 Постановления Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»), – то есть размер платы должен быть экономически обоснован. Такая плата по смыслу ст. 154, 155, 158 ЖК не поступает в собственность управляющей компании, которая распоряжается данными средствами от своего имени, поскольку плата носит целевой характер и должна обеспечивать интересы собственников.
ВС заметил, что в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК за качество оказываемых услуг отвечает управляющая компания, а собственники помещений могут оспаривать факт их надлежащего оказания. Поскольку правоотношения сторон по договору возмездного оказания услуг по управлению МКД регулируются, в том числе, гражданским законодательством, в силу ст. 783 ГК к такому договору применяются общие положения о подряде, согласно которым у заказчика возникает обязанность уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежаще (ст. 711 ГК). Как разъяснено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», приемка работ не лишает заказчика права представить суду возражения по фактическому объему и стоимости работ. Кроме того, согласно ч. 12 ст. 162 ЖК, если по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества дома, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации. При этом должно быть соблюдено условие, что полученная УК экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению МКД, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, предусмотренных договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством РФ. При этом договором управления МКД может быть предусмотрено иное распределение полученной УК экономии.
Однако, добавил Верховный Суд, суды не исследовали утвержденный общим собранием перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества жилкомплекса, их объем, стоимость, условия оказания и выполнения. Не проверили, соответствовали ли услуги, фактически оказанные управляющей компанией в указанный в иске период, перечню и стоимости, предусмотренным договором управления. Не исследовали вопросы экономической обоснованности и разумности стоимости оказанных услуг, и как следствие, – разумности снижения размера их оплаты решением внеочередного общего собрания собственников, оформленным протоколом от 8 января 2022 г., применительно к спорному периоду, а также наличия или отсутствия в связи с этим на стороне общества неосновательного обогащения (абз. 2 п. 4 ст. 453, глава 60 ГК).
В определении также отмечается, что данный подход позволит исключить вероятность навязывания услуг, работ или расходов, в которых собственники МКД не нуждались, обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений – как собственников помещений в МКД, так и управляющей компании. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда, содержащейся в Постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П, согласно которой в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников МКД или в определенном им порядке не препятствует суду оценить доводы собственника о выходе услуг управляющей компании за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.
В итоге Верховный Суд отменил решения трех инстанций, а дело вернул на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат, советник INTELLECT Илья Абрамов поддержал выводы ВС в части недопустимости одностороннего изменения договора. «Представляется, что нижестоящие суды проигнорировали правовую квалификацию отношений управляющей компании и собственников МКД в части оказания услуг по управлению домом. Ретроспективное изменение цены оказанных услуг, по общему правилу, допустимо только лишь по соглашению сторон (ст. 450 ГК), о чем и напомнил Верховный Суд», – отметил он.
Илья Абрамов обратил внимание, что в определении рассмотрена проблема переоценки стоимости услуг управляющей компании с учетом реальной необходимости отдельных позиций, соотношения расценок на услуги по управлению с рыночными ценами и наличием доказательств реального оказания заявленных услуг. При этом ВС прямо ссылается на позицию КС, выраженную в Постановлении № 55-П/2021. «Стоит разделять вопросы реальности оказанных услуг и рыночности ставки за данные услуги. Если заявленные услуги в действительности не оказывались, взыскание неосновательного обогащения представляется обоснованным. Что касается “навязанных” услуг и размера оплаты необходимых услуг по ставке, не соответствующей рынку, – к решению этих вопросов, полагаю, судам необходимо подходить максимально осторожно. Безусловно, в отношениях “потребитель – коммерсант” первый заслуживает большей защиты, но делать выводы о том, что определенные услуги были навязаны жильцам МКД, можно только при доказанности нарушения информационных обязанностей управляющей компании перед собственниками помещений», – подчеркнул эксперт.
То же самое, добавил он, можно сказать о стоимости оказанных услуг: если не будет установлено явное, очевидное превышение ставки над рыночным значением, суд не должен вмешиваться в цену договора. «Конечно, в данном случае цена договора (ставка за содержание общего имущества и управление им) утверждалась на общем собрании собственников МКД (в силу императивных положений ЖК), но это не отменяет того факта, что суды контролем цен не занимаются», – заключил Илья Абрамов.
Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что Верховный Суд вновь (как уже разъяснялось в п. 11 Обзора судебной практики № 2, утв. Президиумом ВС 19 июля 2023 г.) указал на недопустимость формального подхода к рассмотрению данной категории споров. В обзоре применительно к искам ТСЖ о взыскании задолженности по взносам на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества МКД указывалось на необходимость исследовать вопросы факта действительного оказания услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества дома, а также исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности.
Николай Сапожников добавил, что ВС защитил управляющую компанию от произвольного изменения тарифа «задним числом». При этом суды нижестоящих инстанций неправомерно проигнорировали нормы ГК, субсидиарно регулирующие данные правоотношения. Верховный Суд исправил эту ошибку, признав отсутствие у собственников помещений МКД права в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы на прошедший период.
Кроме того, ВС обратил внимание на способ, которым собственники могут и должны защищать себя от необоснованных тарифов управляющих компаний, а также фактически указал судам на необходимость, в числе прочего, уточнять предмет доказывания и возможность переквалификации спорных правоотношений по сравнению с квалификацией, предложенной истцом, заключил эксперт.