Правила аренды квартиры

В условиях нынешней нехватки жилых помещений, растущего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий проблемы, связанные с арендой квартиры и защитой прав арендатора, приобретают особую актуальность.

Данная статья основана на практическом опыте юристов нашей компании.

• Первый вопрос, возникший у человека, желающего арендовать квартиру: как искать? Воспользоваться услугами риэлтора или  искать самому? Ответ на этот вопрос очень прост: если у вас есть время, можно поискать самому, если же времени нет, то лучше прибегнуть к услугам специалиста – риэлтора.
• Второй вопрос: вы нашли квартиру, она вам понравилась, что нужно проверить?

Прежде всего, убедитесь, что лицо, которое желает сдать вам квартиру, является собственником данной квартиры или имеет полномочия от собственника, оформленные нотариально удостоверенной доверенностью на сдачу данной квартиры. Увидев свидетельство и доверенность, если арендодатель выступает по доверенности, не спешите заключать договор аренды квартиры. Через Интернет закажите выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Получив выписку из ЕГРП, убедитесь в том, что арендодатель обладает полномочиями на сдачу квартиры в аренду. Если у квартиры несколько собственников, вам необходимо получить на договоре аренды подписи всех сособственников арендуемой вами квартиры. Пообщайтесь с соседями, проживающими рядом с арендуемой квартирой – у них необходимо выяснить, давно ли сдается квартира, были ли скандалы, связанные с досрочным расторжением договоров аренды и выселением арендаторов. Собрав всю вышеуказанную информацию, можно заключать договор аренды квартиры.

Договор аренды недвижимого имущества в соответствии с ГК РФ должен заключаться в простой письменной форме. В случае, если договор заключен на срок более года, он подлежит государственной регистрации. Согласно ст.606 ГК РФ существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются условие о предмете договора – объекте недвижимого имущества, условие о сроке договора, условие о цене – размере арендной платы.

Грамотно составленный договор аренды – гарантия от произвола арендодателя.

Юристы нашей компании помогут вам составить договор аренды недвижимого имущества.

Если арендодатель не соглашается на ваш вариант договора аренды, в соответствии с ГК РФ вы можете скорректировать предложенный вам договор путем направления протокола разногласий (образец протокола разногласий см. Приложение №1).

Согласовав существенные условия (см. выше), обратите внимание на следующие особенности при заключении договора аренды.

1. Необходимо детально прописать права и обязанности сторон договора аренды обязанность арендодателя передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, и обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату. 
2. Необходимо четко прописать возможность доступа арендодателя в жилое помещение, доступ должен осуществляться с предварительным уведомлением арендатора. Это необходимо сделать для того, чтобы хозяин квартиры не одолевал вас своими посещениями в неудобное для вас время.
3. Наши клиенты часто задают нам вопрос, как производить расчеты с хозяином квартиры: передавать ли деньги наличными или перечислять на  банковский счет хозяина квартиры? Судебная практика доказывает, что наилучшим решением данной проблемы является перечисление арендной платы за квартиру на счет хозяина квартиры, т.к. факт перечисления на счет всегда подтверждается документально. Если вы не хотите идти в банк и платить проценты за банковский перевод, Вы можете ежемесячно подписывать с собственником квартиры акт, подтверждающий исполнение  ваших обязательств (образец акта см. Приложение №2).
4. Если вы арендуете квартиру с находящимся в нем имуществе, при заселении подпишите с хозяином квартиры акт, где перечислите имущество, находящееся в квартире на момент заселения. В акте необходимо указать существенные недостатки, имеющиеся у данного имущества (сколы, трещины, царапины и.т.п.) (образец акта, составляемого при заселении см. Приложение №3). Кроме акта необходимо сделать фотографии имеющегося в квартире имущества. Помните, что в соответствии с действующим гражданским законодательством вы отвечаете за сохранность арендованного имущества.
5. В договоре аренды необходимо прописать ваше преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное ст.621 ГК РФ согласно данной норме. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
6. Помните, если срок договора аренды истек, и со стороны арендодателя не поступает требования о расторжении договора договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
7. В договоре аренды квартиры необходимо детально прописать условия расторжения данного договора. Договор, может быть расторгнут, по инициативе одной из сторон с письменным уведомлением другой стороны не менее чем за один месяц до момента расторжения.

Мы надеемся,  что данные рекомендации помогут вам защитить свои права при аренде квартиры.