Ни для кого не секрет, что самый доступный и популярный способ приобретения квартиры в Москве или в Подмосковье – это долевое участие в строительстве многоквартирных домов.
Это, прежде всего, связано с адекватной стоимостью такого жилья, приобретение которого может позволить себе практически многие «рядовые» граждане.
Однако, участие в такой схеме строительства и дальнейшего приобретения его в собственность таит в себе много «подводных камней», и по сути, является делом весьма рискованным.
Судебная практика «кишит» делами по искам дольщиков к недобросовестным застройщикам, что свидетельствует о большом количестве так называемых «проблемных» или «замороженных» объектах, а проще – недостроенных домов. По всей России их количество уже перевалило за миллион.
Обманутые дольщики митингуют при администрациях и прокуратурах, штурмуют офисы застройщиков, пишут письма президенту, однако, честно говоря, такие средства в подобных ситуациях являются мало эффективными, если не сказать, бесполезными.
Прежде всего, необходимо различать, как минимум три причины, «заморозки» объектов строительства.
Первая носит криминальный характер и связана с мошеннической схемой сбора денег с граждан, заведомо не планируя строительство дома вообще.
Вторая может возникнуть из-за проблем с земельным участком, на котором возводится объект (например, наличие юридических пороков в договоре аренды земли с администрацией, или проблемы с разрешением на строительство объекта или проекта строительной декларации, а может и вовсе их отсутствие).
Третья напрямую связана с элементарной нехваткой денежных ресурсов для окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
В любом случае, все причины приводят к одному – существенное «затягивание» сроков строительства объекта (многоквартирного дома) и сдачи его в эксплуатацию.
Каждая причина требует досконального изучения и анализа для разработки правовой позиции для ее дальнейшего разрешения.
Прежде всего, любой договор долевого участия в строительстве дома (это может быть типовой договор или, например, договор о внесении паевого взноса, договор купли-продажи векселя и т.п.) должен соответствовать Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, указанный закон закрепляет помимо стандартной формы договора об участии в долевом строительстве, который так и называется, и еще одну – договор об участии в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), основное отличие которых друг от друга заключается в том, что первый подлежит обязательной государственной регистрации, а второй – нет.
Отметим, что регистрация договора об участии в долевом строительстве в компетентных органах является гарантией того, что дольщик, скорее всего, будет является единственным покупателем квартиры, поскольку были зафиксированы случаи продажи одних и тех же квартир нескольким гражданам.
Кроме того, в настоящее время существует реестр недобросовестных застройщиков, созданный на основании Федерального закона №161 «О содействии развитию жилищного строительства».
Ответственным за ведение реестра недобросовестных застройщиков является Министерство регионального развития Российской Федерации (Минрегион России), на официальном сайте которого реестр и размещен.
Кроме того, существуют и другие структуры, созданные для помощи обманутым дольщикам. Здесь речь идет о следующем.
В Москве – это Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы (Москомстройинвест), который ведет Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены
в г. Москва. Указанный реестр размещен на официальном сайте Комплекса.
Для включения в реестр обманутым дольщикам нужно представить в Москомстройинвест заявление и соответствующий пакет документов.
Что же касается Московской области, то здесь ведением такого реестра занимается Министерство строительного комплекса Московской области. Правила включения в данный реестр такие же, как и в Москве.
Кроме того, закон содержит еще и дополнительные меры по обеспечению прав участников долевого строительства.
Речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками или наличии договора поручительства с банком.
Закон также содержит обязательные требования к страховой компании и банку, который будет сотрудничать с застройщиком.
В любом случае, если вы стали жертвой недобросовестного застройщика, прежде всего вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении такого договора и взыскании уплаченных по нему денежных средств плюс процентов за упущенную выгоду.
ОБРАЗЕЦ ЗАЯВЛЕНИЯ
о включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены
В Министерство строительного комплекса Московской области
Адрес: бульвар Строителей, д. 4, корп. 1, г. Красногорск, Московская область,143407
От ______________________________________________
Адрес:___________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
о включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены
_____________ года между участником гражданином (ФИО) и организацией (полное наименование) был заключен договор купли-продажи векселя.
По условиям данного договора гражданин (ФИО) приобрел простой беспроцентный вексель стоимостью 2 000 000 рублей.
______________года был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны в будущем обязались заключить между собой договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:_____________________________________, предварительная стоимость которой составляет 2 000 000 рубля.
Фактически гражданин оплатил организации денежные средства в размере 2 000 000 рублей.
Согласно условиям договора, основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости.
В п.2.1. предварительного договора указан предварительный срок окончания строительства объекта – август 2009 года, однако строительство указанного выше объекта не начиналось.
Решением суда от _____________ года были удовлетворены исковые требования гражданина (ФИО) и указанные выше договора были расторгнуты.
В настоящее время ведется исполнительное производство в отношении данного решения.
Согласно Закону Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области», ст.2 проблемный объект - многоквартирный дом, расположенный на территории Московской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан, однако застройщик не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами, т.е. строительство не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев. К проблемным объектам не относятся:
введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, в которых имеются жилые помещения, на которые предъявлены права требования двух и более лиц;
многоквартирные дома, строительство которых не начиналось в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предусматривалось строительство, и (или) разрешения на строительство;
пострадавший соинвестор - гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, и по которому застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.
Согласно ст.3 Закона Центральный исполнительный орган государственной власти Московской области, уполномоченный Правительством Московской области (далее - Уполномоченный орган) в пределах своих полномочий:
1) взаимодействует с органами государственной власти, государственными органами, органами местного самоуправления, организациями, гражданами по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
2) утверждает порядок ведения Сводного перечня проблемных объектов на территории Московской области (далее - Сводный перечень);
3) ведет Сводный перечень, который формируется на основании информации, предоставленной органами местного самоуправления;
4) согласовывает органам местного самоуправления перечень мероприятий, направленных на завершение строительства проблемного объекта и защиту прав пострадавших соинвесторов;
5) оказывает содействие органам местного самоуправления в привлечении нового застройщика, готового принять участие в завершении строительства проблемного объекта;
6) разрабатывает проекты правовых актов, направленных на реализацию мер по защите прав и законных интересов пострадавших соинвесторов;
7) ведет Сводный реестр пострадавших соинвесторов на основании информации, предоставленной органами местного самоуправления;
8) размещает Сводный перечень и информацию о ходе завершения строительства проблемных объектов в средствах массовой информации (в т.ч. сети Internet), проводит разъяснительную работу с пострадавшими соинвесторами;
9) осуществляет контроль за сроками завершения строительства проблемных объектов;
10) ежеквартально запрашивает у нового застройщика отчетность об осуществлении строительства и деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам;
11) осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно Приказу Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 20 сентября 2013 г. N 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (далее - Критерии) устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших являются:
1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;
2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;
3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);
4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соотвествии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;
8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;
9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.
На основании вышеизложенного,
ПРОШУ:
1. Рассмотреть данное заявление по существу.
2. Включить гражданина (ФИО) в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
ПРИЛОЖЕНИЯ:
1) копия документа, удостоверяющего личность;
2) копия договора, подтверждающего возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;
4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии).
(Указанные документы предоставлены в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа).
Каждый документ, содержащий более одного листа, предоставляемый в контролирующий орган, прошит и пронумерован.
Количество листов в таком документе подтверждено подписью заявителя.
«__» ___________ 2014 г. ____________/______________/
