Довольно часто арендаторам приходится сталкиваться с недобросовестными арендодателями, пренебрегающими интересами, как самого арендатора, так и нормами действующего законодательства вообще, что приводит их к неосновательному обогащению за счет последнего.
Если говорить в общем, то неосновательное обогащение представляет собой приобретение и удержание одной стороной (в данном случае арендодателем) какого-либо имущества за счет другойстороны (арендатора), не имея на это никаких законных оснований, в т.ч. на основании условий договора аренды.
Чтобы было понятней, рассмотрим на конкретном примере.
Итак, одно юридическое лицо арендовало у другого юридического лица торговую площадь (или иной вид коммерческой недвижимости), при этом в договоре аренды указана площадь арендуемого помещения, а также плата за нее, исходя из размера ее площади, а именно количества квадратных метров. Арендатор длительное время пользуется арендованной недвижимостью, исправно платит за ее площадь. Однако, однажды, по воле случая (предположим в ходе перестановки торгового оборудования), арендатор узнает, что фактически используемая им площадь меньше на 10 кв.м., чем указана в договоре аренды. Отсюда, делаем вывод, что все это время арендатор переплачивал арендодателю за лишние 10 кв.м., которые он не занимал, что при подсчете составляет весьма приличную сумму.
Так вот, эта самая денежная сумма и будет в данном случае являться неосновательным обогащением со стороны арендодателя (приобретателя), которая подлежат возврату в пользу арендатора (потерпевшего).
Так как определить и рассчитать размер дохода, полученного арендодателем из неосновательного обогащения? Как его взыскать? Какие документы необходимы для этого? И попадают ли действия арендодателя под какие-либо штрафные санкции?
И это лишь некоторые вопросы, разрешение которых необходимо для реализации защиты прав арендатора коммерческой недвижимости.
Прежде всего, подобные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке, а, если речь идет о договоре аренды, заключенному между юридическими лицами, то конкретно - в арбитражном суде.
При этом, к исковому заявлению в суд в обязательном порядке необходимо приложить расчет исковых требований, а также документы, подтверждающие фактическое использование меньшей площади арендуемого помещения (как правило, это заключение оценщика или эксперта) и финансовые документы (акты сверок, банковские выписки), свидетельствующие об оплате аренды.
Кроме того, законом предусмотрено начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, т.е. начисляемые на сумму неосновательного обогащения, которые также подлежат взысканию в судебном порядке.
