С точки зрения арбитражной судебной практики, дела о реализации имущественных прав ЖСК, в том числе признание права собственности за собой и оспаривание муниципального права, являются одними из самых трудных и каверзных.
Подобные споры превращаются в настоящие судебные войны, ведь речь идет о дорогостоящей московской недвижимости.
История создания ЖСК уходит еще в далекие 1960-е годы, а первый закон, регламентирующий порядок организации и деятельности ЖСК принят только в 1988 году, и уже к 90-ым в Москве было создано около 2 — 3 тысяч ЖСК.
В первую очередь, ЖСК создавались для строительства многоэтажных жилых домов, для чего использовались проекты, предусматривающие в домах нежилые помещения встроенно-пристроенного характера (подвальные помещения, консьержные, электро-щитовые, помещения для расположения и работы правления ЖСК и т.п.).
И как мы понимаем, некоторые из указанных помещений являются обязательными и неотъемлемыми частями самого многоэтажного дома, поскольку являются его жизнеобеспечивающими составляющими.
А для многих ЖСК в Москве такие нежилые помещения до сих пор имеют спорный правовой статус.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда ЖСК имеет всю разрешающую документацию на владение и пользование этим имуществом (распоряжение компетентного органа) и разумно предполагает, что является его титульным владельцем, однако, узнает, что право собственности на него уже зарегистрировано за Москвой.
В данном случае, необходимо обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании муниципального права и признания права собственности на спорные нежилые помещения за ЖСК.
А город, в свою очередь, в лице уполномоченных органов (ДГИ г.Москвы) может обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
По таким делам суду, в первую очередь, надлежит установить, на чьи средства и чьими силами возводился дом и, в том числе, спорные нежилые помещения, а, кроме того, когда и на основании каких правоустанавливающих документов ЖСК начал владеть и пользоваться ими.
Ведь для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, необходимо оспорить или прекратить безвозмездное право пользования этим имуществом за другим лицом (в данном случае ЖСК).
Тем более, законом предусмотрено, что такое владение ЖСК юридически действительно даже при отсутствии его государственной регистрации.
Таким образом, чтобы иметь возможность обратиться в суд для защиты и реализации своего имущественного права в отношении нежилых помещений, ЖСК надлежит обеспечить доказательственную базу, основная часть которой, как правило, состоит из следующих правоустанавливающих документов:
- решение об отводе земли;
- решение о строительстве многоквартирного дома;
- решение об утверждении сметы, в том числе на строительство спорных нежилых встроенно-пристроенных помещений;
- учредительные документы ЖСК;
- решение о закреплении дома за ЖСК;
- доказательства финансового участия ЖСК в строительстве дома (платежные и иные документы);
- акт приемки дома в эксплуатацию специальной комиссией с участием председателя ЖСК;
- документы из БТИ;
- по необходимости иные дополнительные документы.
В любом случае, прежде чем обратиться в суд необходим серьезный юридический анализ всей имеющейся у ЖСК документации и выработка конкретной правовой позиции.
И, как говорится,хочешь что-то иметь, будь готовым это защищать.
