Конституционный суд опубликовал новое постановление по делу о проверке положений Жилищного кодекса. КС рассмотрел жалобу Елизаветы Афанасьевой* — многодетной матери, которая пыталась заключить договор социального найма.
Что произошло
- В 2005 году администрация Пскова предоставила Афанасьевой и трем ее дочерям две комнаты в коммунальной квартире по договору краткосрочного найма. Мэрия объяснила свое решение сложной жизненной ситуацией заявительницы.
- К 2009 году у женщины родилась внучка. Семью из пятерых человек признали малоимущей и поставили на учет как нуждающихся в жилье по договору социального найма.
- В том же году Афанасьевой дали еще две комнаты в этой коммуналке, тоже по договору краткосрочного найма.
- В 2012-м четыре комнаты, которые занимала заявительница с детьми, включили в жилищный фонд коммерческого использования. С Афанасьевой заключили договор коммерческого найма.
- В 2020-м многодетная мать обратилась в городскую администрацию по вопросу договора социального найма, но ей отказали, напомнив: помещения по таким договорам дают в порядке очереди.
Что решали суды
В 2021-м Псковский горсуд встал на сторону Афанасьевой. Он обязал администрацию Пскова заключить с ней договор соцнайма четырех комнат в коммуналке.
Позднее коллегия по гражданским делам Псковского облсуда отменила это решение и отказала в удовлетворении требований. Судьи обратили внимание: спорные помещения хоть и считаются муниципальным имуществом, но они относятся к жилищному фонду коммерческого использования. Договор коммерческого найма нельзя преобразовать в договор соцнайма, поскольку там другие условия: жилье дают нуждающимся и по очереди, после постановки на учет. С этим согласился 3-й КСОЮ.
Позиция Конституционного суда
Оспариваемое положение ч. 1 ст. 59 ЖК не гарантирует, что людям, которые живут в коммуналке по договору, заключенному с ними из-за тяжелых семейных обстоятельств, передадут помещения по договору соцнайма. Особенно если комнаты отнесены к жилищному фонду коммерческого использования.
Передача комнат в коммуналке по договору соцнайма тем, кто проживает в этой квартире на других основаниях и не имеет бессрочного права на помещения, нарушала бы баланс интересов тех, кто стоит в очереди.
При этом, обратил внимание КС, невозможность заключения договора социального найма не предполагает расторжение уже имеющихся договоров. Особенно если сложная жизненная ситуация сохраняется, люди остаются малоимущими, а другого жилья у них нет.
При продлении договора условия для жильцов не должны меняться в худшую сторону. Повышение платы за помещения пропорционально инфляции таким ухудшением не считается, уточнил суд.
Мнение эксперта
Суды часто рассматривают споры о праве на жилье малоимущих граждан. Эта сфера остается «чувствительной», сообщила Право.ru старший юрист Анастасия Лысенко.
По ее словам, новое постановление суда продолжает тенденцию социализации права. «Конституционный суд допустил «узаконивание» обременения жилого помещения правами уже проживающих в нем лиц, если сохраняются условия, при которых жилье было им предоставлено по договору краткосрочного найма, что можно назвать «обусловленным преимущественным правом», — отметила она.
Интересно, что суд не признал повышение платы за жилье ухудшением условий. «Тем не менее, справедливо предположить, что повышение оплаты должно быть обусловлено объективными факторами, а не быть произвольным», — сказала Лысенко.